1) Vì sao đầu tư sớm tại THE GREEN BAY?

- Hiệu ứng “tiện ích kéo giá”: khi các điểm nhấn Blue Waves Theatre ~7ha (~5.000 chỗ), sân golf 18 hố, quảng trường – phố sự kiện, trung tâm thương mại đi vào vận hành (theo lộ trình dự án), giá trị bất động sản lân cận thường bước giá theo mốc hoàn thiện.

- Độ hiếm vị trí: quỹ sản phẩm ven kênh/ven cảnh quan, mặt tiền trục chính, lô góc hai mặt tiền luôn hữu hạn → biên tăng giá tốt hơn mặt bằng chung.

- Dòng khách 24/7: mô hình “điểm đến” tạo dòng khách lưu trú – vui chơi – mua sắm quanh năm, hỗ trợ doanh thu cho thuê và giá thuê.

- Hiệu ứng kỳ vọng hạ tầng khu Nam: khi các kết nối vùng tiến triển, tâm lý “ở gần – đi lại tiện” thúc đẩy nhu cầu second home và đầu tư khai thác.

2) Bản đồ “vị trí đẹp” trong Khu B – cách chọn để tối ưu lợi nhuận

2.1 Vành đai Blue Waves Theatre & quảng trường

- Phù hợp: shophouse, liền kề thương mại, căn góc.

- Lợi thế: lưu lượng sự kiện – lễ hội; khả năng giữ giá thuê cao vào mùa du lịch – cuối tuần.

- Lưu ý: ưu tiên lô mặt tiền trục + bán kính đi bộ 3–7 phút tới quảng trường.

2.2 Cụm sân golf 18 hố & thể thao

- Phù hợp: biệt thự song lập/đơn lập view sân golf, nhà vườn nghỉ dưỡng.

- Lợi thế: giá trị lifestyle cao, tệp khách thu nhập trên trung bình – cao, tiềm năng cho thuê villa cuối tuần.

- Lưu ý: cân đối khoảng lùi – hướng nắng – gió biển.

2.3 Trục thương mại – Vincom & phố sự kiện

- Phù hợp: shophouse, liền kề kết hợp ở – kinh doanh.

- Lợi thế: dòng khách mua sắm – ẩm thực; biên lợi nhuận đến từ doanh thu F&B/bán lẻ + tăng giá trị vị trí.

- Lưu ý: chọn lô góc hai mặt tiền, đối diện tiện ích hoặc gần bãi đậu xe tập trung.

2.4 Ven kênh/ven cảnh quan – lối dạo

- Phù hợp: biệt thự đơn lập/song lập, second home cao cấp.

- Lợi thế: không gian riêng tư + tầm nhìn → thanh khoản phân khúc cao; phù hợp mô hình villa cho thuê.

- Lưu ý: kiểm tra mặt tiền nước – chất lượng kè – lộ giới và khoảng cách tới tiện ích.

3) Đòn bẩy giá trị: tiện ích Khu B dự kiến hình thành

- Blue Waves Theatre ~7ha (định vị quy mô khu vực), quảng trường biển ~30.000m², phố sự kiện.

- Sân golf 18 hố chuẩn quốc tế; khu thể thao – wellness.

- Vincom (Mega Mall/Plaza) & trung tâm văn hóa – nghệ thuật.

- Công viên tuyến – lối dạo ven kênh – điểm ngắm hoàng hôn.

4) Khung tính nhanh: lợi nhuận & dòng tiền (không cam kết)

4.1 Kịch bản mua – giữ – khai thác cho thuê

- Doanh thu thuê/năm ≈ Giá/đêm × Công suất (%) × 365

- Chi phí vận hành ≈ 15–30% doanh thu (tham khảo mô hình vận hành villa/shophouse)

- Dòng tiền ròng ≈ Doanh thu – Chi phí – Lãi vay (nếu có)

4.2 Kịch bản mua – cải tạo – vận hành F&B/retail

- Doanh thu tháng ≈ (Lượt khách × Hóa đơn TB) × Số ngày hoạt động

- Biên gộp mục tiêu: 15–25% tùy mô hình và vị trí

- Giá trị tài sản tăng thêm: đến từ vị trí – tiện ích – hoàn thiện cảnh quan – thương hiệu vận hành

5) Map sản phẩm – vị trí – mục tiêu đầu tư

Mục tiêu

Sản phẩm gợi ý

Vị trí ưu tiên Khu B

Lý do

Khai thác F&B/retail

Shophouse/liền kề thương mại

Trục Vincom – phố sự kiện – quảng trường

Lưu lượng khách cao, dễ nhận diện thương hiệu

Cho thuê ngắn hạn

Biệt thự song lập

Ven kênh/cảnh quan, gần nhà hát & quảng trường

Đi bộ đến tiện ích, hấp dẫn nhóm khách hội họp/sự kiện

Second home cao cấp

Biệt thự đơn lập

View sân golf/ven nước

Riêng tư + giá trị thẩm mỹ, giữ tài sản

Tích sản dài hạn

Liền kề/biệt thự

Lô góc, mặt tiền trục, bán kính 500–800m quanh tiện ích chính

Độ hiếm vị trí + kỳ vọng bước giá theo tiến độ

6) Rủi ro & cách tối ưu

- Tiến độ tiện ích/hạ tầng: theo dõi công bố chính thức; chọn vị trí đã hình thành hạ tầng cấp 1 trước.

- Chu kỳ thị trường: ưu tiên đòn bẩy tài chính an toàn, tỷ lệ vay hợp lý, dòng tiền dự phòng ≥ 12 tháng.

- Vận hành cho thuê: kiểm tra quy định vận hành, tiêu chuẩn tiếng ồn/sự kiện quanh quảng trường – nhà hát.